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モラトリアム法終了で、中古住宅が急増?「中古住宅の住宅ローン控除」

今年3月に終了したモラトリアム法。この法律は、借入金などの返済が困難となった者に対し、返済の猶予をして、その猶予期間に財政基盤を立て直してもらおうという趣旨の法律でした。中小企業に対してだけではなく、個人の住宅ローンもこの法律の対象となっていました。この法律によって住宅ローンの猶予を受けた人は、昨年9月時点で延べ23万件、支払猶予額は3兆6000億円に達するとも言われています。
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多くの人々が恩恵を受けたモラトリアム法ですが、今年3月にこの法率が終了することによって、住宅を手放さざるを得ない状態に陥る人が続出するかもしれません。
そうすると多くの中古住宅が市場に出回ることになります。
住宅を購入する際に気になるのは所得税の「住宅ローン特別控除」。
「住宅ローン控除」を受けられれば平成25年中に取得した場合、取得の年から10年間、ローンの年末残高の1%の額の所得税が減税されます。(上限各年20万円、上限合計200万円)
中古住宅購入の場合の住宅ローン特別控除の要件について確認してみましょう。

住宅の要件

①マンションなどの耐火建築物の建物なら、築25年以内であること。
②耐火建築物以外の建物の場合なら、築20年以内であること。
①②にあてはまらなくても一定の耐震基準に適合するものであればOK。
③購入した住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。
(マンションの場合は、登記簿上の専有部分の床面積で判断します。購入前にはきちんと確認しておきましょう。)

購入について

④生計を一にする者からの購入はNG。
⑤贈与による取得はNG。

住宅ローン控除を受ける本人の要件

⑥購入日から6ヶ月以内にその中古住宅に居住し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
⑦この特別控除の適用を受ける年分の合計所得金額が、3千万円以下であること。
⑧居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないこと。

住宅ローンの要件

⑨10年以上のローンであること(勤務先からの借入金の場合には、無利子又は1%に満たない利率による借入金は、この特別控除の対象となる借入金には該当しません。また、親族や知人からの借入金はすべて、この特別控除の対象となる借入金には該当しません。)

新築の住宅と違って、比較的安価な金額で購入できる中古住宅。出来るだけ返済年数を少なくしようとして返済年数を10年未満にしてしまうと、この控除は受けられません。だからといって住宅ローン控除を受けるために返済年数を長くした場合は、もちろん支払う利息も増えますからどちらの方が有利になるか確認しておきましょう。

平成26年4月以降の中古住宅の住宅ローン控除

平成26年4月から住宅ローン控除が最大200万円から最大400万円に拡大されることになっています。しかし、個人の売り主から中古住宅を購入した場合は、住宅ローン控除は最大200万円のままです。
なぜかというと、400万円に拡大される要件に、「購入の際に8%の消費税を負担していること」という要件があります。
意外かもしれませんが個人間の不動産の取引には、消費税がかからないのです。消費税がかからないということは「8%の消費税を負担していない」ということになりますから、結果的に住宅ローン控除は最大200万円のままなのです。
中古住宅購入には、消費税増税による価格の変動はありません。
消費税増税前のタイミングではなく、モラトリアム法終了で、中古住宅の供給が増え、値ごろ物件が増える時期が買い時かもしれませんね。

 

 

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