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住宅ローン借り換え 控除はどうなる?

日銀が発表した金融緩和策により、住宅ローン金利は今後、過去最低を更新する可能性があります。同じく日銀の2年間で2%のインフレという目標により、ゆくゆく金利が上がることを見据えて住宅ローンの借り換えを検討している方、多くいらっしゃると思います。金利や諸費用などが気になるところですが、住宅ローン控除がどうなるのかもチェックしておきたいところです。

住宅ローンを借り換えた場合、そのまま住宅ローン控除は受けられるのでしょうか?

住宅ローン控除は、本来住宅の新築、取得又は増改築等のために直接必要な借入金又は債務でなければなりません。住宅ローン等の借換えは、新しくローンを組んで今までのローンを返済するわけですから、原則として住宅ローン控除の対象とはなりません。
しかし、いくつかポイントを押さえれば、これまで通り住宅ローン控除を受けられます。

まず確認① 「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」は、まだ残っている?

住宅を購入またはリフォームをして確定申告をした後、税務署から「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」が送られてきましたね。毎年、年末調整で会社に提出しているアレです。その書類は、住宅ローン控除が受けることができる最終年の分まで送られてきていますから、すでに残っていないのであれば、借り換えをしても住宅ローン控除は適用できません。
サラリーマン以外の方は、住宅ローン控除できる年数が残っているか確認してくださいね。

(c) .foto project

次に確認② 新しい住宅ローン等は当初の住宅ローン等の返済のためのもの?

これが重要な要件です。
夫・妻の連帯債務の住宅ローンを、夫単独の住宅ローンに借り換えた場合、この要件に引っかかります。この借り換えのケースでは、妻の借入金が減った分、夫の借入金が増えることになります。つまり、この部分のローンは、当初の住宅ローン返済のためではなく、妻の借入金を返済するためのものと捉えられ、住宅ローン控除の対象から外れてしまいます。また、妻の借入金の返済に充てられた金額は、夫から妻への贈与となりますから、贈与税の申告が必要な場合があるので注意が必要です。

最後に確認③ 新しい住宅ローン等は10年以上?

知っていましたか?住宅ローン控除って10年以上の借入金が対象なんです。
繰り上げ返済などで残り10年未満になりそうな時は、10年以上に設定して住宅ローン控除を受けた方が得かシミュレーションする必要がありそうですね。

これら確認事項がすべてYESなら、住宅ローン控除を受けられます。
新たに手続きは要りません。年末調整で「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」を会社に提出してください。(サラリーマンでない方は、これまで通り確定申告で住宅ローン控除を受けてください。)

借り換え費用もふくめて新しい住宅ローンを組んだ時の注意点

借り換えする際は、保証料などの諸費用がかかる場合がほとんどです。
この諸費用を含めて新しい住宅ローンを組んだ際は、住宅ローン控除の対象となる金額は 借換え後の借入額の年末残高×借換え直前の借入残高/借換え直後の借入額 です。

たとえば、当初住宅ローンが残高1900万円の時点で2000万円に借り換えた場合
新しい住宅ローンの年末残高が1950万円の時の住宅ローン控除の対象額は
1950万円×1900万円/2000万円=1,852万円

あくまで当初の住宅ローンの範囲内で控除を受けられるということです。

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