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知りたい!相続の基本 土地はどうやって評価するの?

相続は、故人の財産をほかの人(相続人)に引き継ぐことをいいます。だれに引き継ぐかを決める際には、故人にどんな財産があるか、いくらの価値があるのかを調べることが必要になります。現金や預金、借金ならば、金額そのものが明確ですが、土地や建物などは、どのように評価するのでしょうか。

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土地はいくらで評価するか?

土地については「路線価」によって評価されます。「路線価」とは、その土地が面している道路に設けられた基準価格です。その基準価格に土地の平米数を掛けた金額がその土地の更地の価格となります。相続税の申告が必要な場合は、もう少し細かく土地を評価しますが、とりあえずおおよその価値をおさえておきましょう。
路線価については国税庁のHPで調べることができます。

その土地が更地ではなく、なにかに利用されている土地であれば、次のように評価します。

①土地を他人に貸している場合(貸宅地)
たとえば故人が所有していた土地を、Aさんに貸し付け、Aさんがその土地に自宅を建てている場合は、この土地を「貸宅地」として評価します。自分の土地でありながら自由に使えないため、評価額も低くなります。更地の状態で評価した額から借地権の部分(借地権割合)を控除することになります。借地権割合はその地域によって異なりますが、国税庁の「路線価図」の資料で調べることができます。

②土地の上にアパートやマンションを建ててそのアパート・マンションを貸している場合(貸家建付地)
このような土地を貸家建付地といい、この場合も自分の土地でありながら自由に使えないため、評価額も低くなります。更地の状態で評価した額から借地権の価格及び家を利用する権利(借家権といいます)の価格を控除することになります。借家権割合も、借地権割合と同様に地域によって異なりますが、国税庁「路線価図」の資料で調べることができます。

③土地を事業、居住、あるいは貸付に利用している場合(小規模宅地)
故人が生前なんらかの形で土地を利用していた場合に、一定の範囲の面積について土地の評価が減額されることになります。「小規模宅地等の特例」といわれますが、これを適用するには「相続税の申告」が必要になります。財産調査の段階では、とりあえず更地として評価しておきましょう。

 

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